재건축 부담금은 간단히 말하면 재건축으로 얻은 이득의 일부를 국가에 반환하라는 것입니다. 재건축을 하려면 해당 아파트 단지 주민들이 조합을 설립해야 하는데, 재건축추진위원회 설립을 승인받은 날부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 이익의 10~50%를 내야 합니다.

부담금 산정 방식은 복잡합니다. 기본 공식은 ‘초과이익X부과율(0~50%)’입니다. 초과이익은 재건축이 종료되는 시점, 그러니까 새 아파트로 탈바꿈하는 준공 시점의 집값에서 재건축을 시작한 시점의 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발 비용을 더한 값을 빼면 됩니다.

실제 사례를 보겠습니다. 최근 서초구청은 반포현대 아파트의 재건축 조합원 1인당 예상 부담금이 1억3500만원이라고 통보했습니다. 조합원들이 자체 계산한 것과 큰 차이가 났지요.

애초 이 단지 조합원들은 재건축 부담금을 850만원으로 추정했다가, 서초구청이 다시 계산해 제출하라고 해서 7000만원을 제시했습니다. 하지만 실제 예상 부담금 통보액은 2배 정도 늘었습니다. 주택정책 주무부처인 국토교통부는 자료를 내고 부담금 산출 근거를 제시했습니다.

국토부는 정상 주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발비용 401억원을 인정해 주고도 반포현대 조합원들이 1인당 얻는 이익이 3억4000만원가량 발생한다고 분석했습니다. 부담금 1억3500만원을 내고도 조합원당 2억원 정도 이익을 가져가기 때문에 문제가 없다는 것이죠.

부담금이 많다는 것은 그만큼 조합원이 가져가는 이익이 크다는 뜻입니다. 그런데 재건축 단지 주민들은 왜 반발하는 것일까요. 지난 3월 서울 8곳 재건축 단지 주민들은 재건축 부담금의 근거가 되는 재건축 초과이익 환수제가 위헌이라며 헌법재판소에 소송을 냈습니다.

이들은 재건축 초과이익 환수제가 헌법에 명시된 행복추구권과 재산권, 환경권을 침해한다고 주장했습니다. 하지만 지난 4월 헌재는 위헌 확인 소송을 각하했죠.