부동산 트렌드 2022′를 펴낸 김경민 서울대 환경대학원 교수가 “집값 변동에서 금리 인상 영향이 가장 크다”며 “기준금리가 1.5%가 되면 집값은 올해 6월 대비 약 10∼17%가 빠질 것”이라고 전망했다. 그러나 그 정도 하락해도 지난해 집값 수준이라며, 폭락이라고 말할 수 없다고 했다.

김 교수는 5일 공개된 주간동아와의 인터뷰에서 “서울 아파트도 지금까지 올랐기 때문에 떨어질 수밖에 없다”며 그 변수는 ‘금리 인상’이라고 짚었다. 그는 “한국은행이 11월 25일 기준금리를 1%로 올리면서 변곡점에 돌입했다고 본다”고 말했다. 지난해 3월부터 1년 8개월간 이어진 제로금리 시대가 막을 내리고, 금리 인상으로 이자 등 부담이 커지면서 주택 매수 심리가 얼어붙고 자연스레 집값이 하락한다는 설명이다.

김 교수는 서울 집값이 ‘변곡점’에 이르렀다는 증거로 ‘거래량’을 내세웠다. 김 교수는 “서울에서는 노도성(노원구·도봉구·성북구)이 가장 거래가 활발한데, 올해 3분기 기준 1000건밖에 거래가 안 됐다. 지난 3년 치 평균은 2500건인데 말이다. 집은 매수 희망자와 매도 희망자의 가격 수준이 비슷할 때 거래가 이뤄지는데 지금은 매수하려는 사람이 매도자가 원하는 가격을 따라가지 않는다. 이런 상황에서 금리까지 인상됐으니 하락 가능성이 굉장히 높아졌다”고 했다.

그러면서도 서울 집값이 2014~2016년 가격으로 돌아가기는 어렵다고 예측했다. 김 교수는 “2008년 글로벌 금융위기 전부터 2008년 말까지 서울시 기준 중위소득이 50% 넘게 올랐다. 당시 한국은 글로벌 금융위기에 잘 대처해 OECD(경제협력개발기구) 회원국 평균 대비 경제성장률이 높았던 반면, 2010년 이후 부동산 경기가 안 좋아 집값은 오랫동안 낮았다. 이 기간 자산을 축적한 사람들이 2016년 이후 부동산시장 상승을 이끈 거다”라고 했다.

이어 “2019년부터 집값이 더 많이 올랐는데, 이때부터 대출 규제로 15억원 넘는 아파트를 현금으로 사는 이들이 등장했다. 그런 사람들이 자기 아파트 가격이 10~20% 떨어졌다고 팔까. 만약 그 집에 대출이 60~80%가량 들어 있다면 상황은 달라지겠지만, 자기 돈 100%로 집을 산 사람이 있는 한 시장은 예전 가격으로 돌아가지 않는다”라고 했다.

또 부동산 가격 폭등 원인은 ‘공급 부족’이 아닌 ‘임대차 3법’ 때문이라고 꼬집었다. 김 교수는 “코로나 사태로 금리가 2%대로 떨어진 상황에서 임대차 3법까지 시행돼 매매시장과 함께 전세시장이 뒤흔들렸다. 또 올해는 인플레이션이 부동산 가격을 끌어올리고 있다”고 했다.

지금이라도 집을 사야 할까. 김 교수는 “무주택자라면 기다리라고 조언하겠다”고 했다. 그는 “부동산 시장에서 이자율 영향은 굉장히 크다. 미국 연준(연방준비제도)은 인플레이션이 어느 정도 안정화될 때까지 지속적으로 기준금리를 올릴 테고, 한국은행도 이미 갖고 있는 스케줄에 따라 계속 올릴 거다. 2023년까지는 올릴 것으로 예상되니 내년, 내후년에 기회가 있다”며 그 전까지는 부동산 공부를 하라고 했다.

1주택자에게는 섣불리 집을 팔지 말라고 했다. 그는 “집을 팔았을 때 세금이 만만치 않고 대출도 많이 나오지 않기 때문에 원하는 집을 못 살 수도 있다. 1주택자라면 10년을 생각하고 견딜 것을 권한다”고 했다.